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“一方二卖”的诉讼时效是多长时间?

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发表于 2019-10-25 18:15:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
现在的经济生活中,买房者会遇到卖房人“一房二卖”的情况屡见不鲜,由于现在我们的房价不断升高,导致卖方市场比较火热,房产买卖双方在签订房屋买卖合同后,若卖房者遇到出价更高的人,就会与后一家签订另一份房屋买卖合同,并将房屋过户给后一家,这便是“一方二卖”。遇到这个问题肯定会很头疼,那么“一方二卖”的诉讼时效是多长时间?
一房二卖合同纠纷过追诉时效怎么办?依据我国民法总则的规定,向人民法院主张民事权利的时效为三年,如果一房多卖涉及到不动产物权和登记而返还财产的,是不受诉讼时效限制的。
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定:
(一)请求停止侵害、排除妨碍、消除危险;
(二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产;
(三)请求支付抚养费、赡养费或者扶养费;
(四)依法不适用诉讼时效的其他请求权。
合同纠纷一房二卖如何解决?
“一房二卖”,应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
如何防止一房二卖的发生呢?购房者与开发商签订合同之后,应该及时到房管局办理过户手续。如果是期房的,也应该在签订合同之后去建设主管部门办理销售备案手续并办理预告登记。办理预告登记后,开发商就不能再将房屋出售给他人,您就可以安心等待收房了。
“一房二卖”会产生什么样的法律后果:
(一)不同出卖人对同一房屋进行出售,没有确凿证明证明自己对房屋享有所有权的一方,不能对抗证据充分的一方,没有确凿证据一方所签订的房屋买卖合同无效。在商品房买卖合同中,出卖人将房屋出卖后又将房屋抵押或出卖给第三人的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
(二)出卖人将房屋出卖后又卖于第三人,并且办理了过户手续,这种情况下,前买受人已不可能取得房屋所有权,合同上的债权转化为损害赔偿的债务,出卖人对得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
(三)出卖人将房屋出卖给买受人,并办理了产权过户登记,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同,此时出卖人已并非房屋所有权人,出卖人无权处分行为,房屋买卖合同当然无效。
《中华人民共和国合同法》第一百三十二条:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物,依照其规定。”
《中华人民共和国合同法》第五十一条:“第五十一条无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”
(四)出卖人将房屋出卖给两个或多个买受人,且都没有办理过户手续,以签订合同的先后顺序确定合同成立的效力,顺位在先的合同有效。若两个买受人均未办理过户登记和预告登记,需审查是否有买受人已经合法占有了房屋,从风险承担的角度来看,赋予合法占有房屋的买受人相应优先权具有合理性。
《中华人民共和国合同法》第一百四十二条:“第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
《中华人民共和国物权法》第二百四十四条:“占有的不动产或者动产毁损、灭失,该不动产或者动产的权利人请求赔偿的,占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的,恶意占有人还应当赔偿损失。”
(五)买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条:“买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。”
(六)在一房二卖中,预售合同登记的,具有对抗其他买受人的效力。
《中华人民共和国物权法》第二十条第一款:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
以上内容仅供交流参考,如有任何问题请联系修改或删除。好律师网



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